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邓浩志:这一年 广州的楼市让人“不明觉厉”

“把希望建筑在意欲和心愿的人们,二十次中有十九次都会失望。”法国大仲马的这句话用在2 0 13年的楼市仍很恰当。

2013楼市花腔

“把希望建筑在意欲和心愿的人们,二十次中有十九次都会失望。”法国大仲马的这句话用在2 13年的楼市仍很恰当。

2013,接踵而至的“限”字当头政策,使广州楼市近两月的网签均价环比“噌噌”下滑,正当“不明觉厉”的市民“喜大普奔”、争相看房时,却发现房价还是那个房价,没跌甚至还涨了。最后,惊呆的购房者们惊呼:这房价看起来“低调”,其实有“内涵”。而房企们也只能暗自祈祷:人艰不拆。

政策“限”字当头

回望这一年的房产调控政策,限签、限售、限价等以“限”字当头的政策,出现的频率极高,每次出台的政策皆堪称“高端大气上档次”。如果评选楼市年度最为热门的一个字,非“限”莫属。

3月1日,国务院办公厅正式下发“国五条”,最受外界关注的主要有地方政府问责、限购加强、二套房贷收紧、存量房交易个税按差额20%征收等措施。

3月31日,穗版“国五条”在千呼万唤中出台,广州楼市限购、限价双双升级,不仅叫停了外地人补缴纳税证明和社保购房,还明确提出对商品住宅的预售申报价格实行指导。不接受国土房管部门指导的,不核发预售许可证;超过申报价格销售的,不得网上签订商品房买卖合同。

政策还远没有结束。时至4月份,广州市国土房管局发布通知,广州全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度,其预售价格需要接受国土房管部门的价格指导。11月18日,广州的“穗六条”正式出炉,调整第二套住房贷款的首付款比例,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例调整为不得低于70%。

时至年末,广州官方首提探索“取消限价限购”。本周二,广州市国土房管局局长李俊夫在向市人大常委会汇报时称,明年将“探索逐步取消限价、限购等行政干预措施,建立房地产调控长效机制”。然而本周三,房管局转口风,发布了一则关于继续严格执行调控的通告。

市场 网签价同比涨幅“刚刚好”

在调控频繁加码的情况下,很多人都认为房价将会持续下滑。根据合富辉煌监测阳光家缘的数据显示,今年1月-12月22日,广州十区二市一手住宅网签套数为89237套,同比去年下滑0.4%;网签面积为1007万平方米,同比下滑1.9%;网签均价为13098元/平方米,同比上涨7.3%,此网签价的涨幅正好在调控目标内。

根据今年初广州市政府工作报告,今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%,城市居民消费价格指数涨幅即CPI控制在3.5%左右,以此推算,广州今年的房价目标大概为不超过7.5%左右。

但在多数房企、业内专家及市民看来,今年在“限”字当头政策左右下的房价,表面上看颇为“低调”,其实有“内涵”。

满堂红市场研究部高级经理周峰指出,广州一手房真实成交均价肯定不只1.3万多元。“如果将房企拆出来的装修价加在房价里面,广州签约均价应该在1.7万元/平方米左右。”

在限价、限售、限签等以限字打头的政策影响下,房企为避政策、促成交量,今年往往采取以“阴阳合同”进行销售的策略,即开发商把商品房售价分为两部分:一份毛坯房售价,另一份为装修总价。其中,毛坯房的售价正好在政府限价的范围内。对购房者而言,往往不能选择买毛坯房,只能按照开发商的要求签订双份合同。

地产经济学家邓浩志认为,今年广州一手房实际成交均价估计在18000元/平方米。他表示,今年4月份出台限价政策时,当月一手房网签均价已为16300元/平方米,而3月网签均价为16800元/平方米。“其实今年下半年,广州房价实际还涨了10%-15%。”

房企“阴阳合同”实属无奈

面对“阴阳合同”,不少购房者叫苦连天,而不少房企却暗自祈祷:人艰不拆。

不少房企相关负责人表示,采取“阴阳合同”,实属无奈之举。“背负年度销售任务,降不了价,价高网签不了,又卖不了毛坯,世道已如此的艰难,有些事情就不要拆穿。”

还有房企相关人士叫苦不堪:“在限字当头的政策面前,我左脑全是水,右脑全是面粉,不动便罢了,一动全是浆糊。”

很多人认为,房企今年的日子应该不好过,销售业绩肯定不如往年,但事实也并非如此。

克而瑞的数据显示,今年前三季度,全国500亿元以上的房企,数量从去年的5家上升到7家。其中,800亿元以上房企数量由去年同期的1家增加至4家。龙头企业表现十分抢眼,万科以1279亿元的销售额再度领衔榜首,同比增长33%。绿地集团以1012亿元位居榜单第二位,同比增幅高达40%。

现金流充裕的房企,今年在全国各地热掀拿地潮。数据显示,今年前11月,全国53个重点城市经营性用地成交建面高达65888万平方米,比去年同期增长了21%。土地流标情况亦大幅减少,整体流标率从去年同期的17%下降至今年的3%,并且自3月以来一直维持低位。

市民 政策从严 不少人延后买房

限价频出、房价持续上涨的态势下,不少购房者在网上发帖称:这心碎得,捧起来跟饺子馅似的。“再说政策能控房价,我连标点符号都不信。”

此前对近300名网友进行调查,数据显示,超过6成的网友表示,今年的房产政策对购房产生了影响,有的是被剥夺了购房资格,只能放弃购房;有的看跌后市,延后购房;还有因首付提高,持有资金不够买房。仅有不到四成的网友表示,对买房没有影响,按原计划进行。

在广州工作不到三年的余生,原计划在今年年底买套房作为婚房,但穗六条出台后,社保不够三年,没了购房资格。“我和女友都惊呆了,真没想到就这样被剥夺了购房资格。”

专家看市

●世联集团董事长陈劲松:

回顾:房地产这个行业已经站在了全新的起点。2013年“调控”这个字眼从“中央新闻联播”消失了,变成各个地方政府的事了。各个地方政府采取的措施是完全不同的。

展望:明年房地产市场软着陆,开发商利润下滑。投资客不会明显增加,35岁以下的人绝对是购房主力。

●广东工业大学城市与房地产学者、高级经济师申格联:

回顾:一个“涨”字了得,地方政府和开发商挣得盆满钵满。

展望:2014年楼市拐点来临,一手房量价看跌。不动产统一登记最后期限已到,为房产税扩围奠定基础。为缓解地方债务危机,税制改革势在必行。

 方圆地产首席分析师邓浩志:

回顾:今年是房价大涨年,尽管一些地方出台限价、限售、限签等措施以粉饰楼价调控成果,但房价实际涨没涨所有人都心里清楚。今年广州10区的均价应该在18000元/平方米。

展望:广州明年绝对不可能取消限购,也不会开征房产税。

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