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未来房地产市场的份额 将逐步向龙头企业集中

国内房地产行业历经15年的繁荣期,高速增长时代正在黯然谢幕,未来房地产市场份额将逐步向龙头企业集中,中小房企的成长和生存空间将越来越有限,生存危机将如影随形。

国内房地产行业历经15年的繁荣期,高速增长时代正在黯然谢幕,未来房地产市场份额将逐步向龙头企业集中,中小房企的成长和生存空间将越来越有限,生存危机将如影随形。

过去简单的圈地运动后,持地待涨的价值创造模式将被削弱,房地产产业链的价值创造正被重构,以医疗服务为代表的房地产服务业或开启一个崭新时代。目前已有宜华地产 、世荣兆业 、运盛实业将产业链延伸至投资医疗服务领域,医疗服务行业或成房企转型的新富矿。此外,华业地产正在尝试转型养老和医院等行业,已设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司,负责公司养老事业运营与管理。

房企扎堆“从医”,对公司的市值管理与持续盈利都有所裨益。业内人士建议,一些“不差钱”的房企可以将专科医院作为产业链延伸的切入口。

房地产服务业前景可期

自1998年以来,中国房地产业已经历15年的繁荣,尽管2008年曾有波动,但并未改变大趋势。但当前的种种迹象表明,中国房地产超级繁荣、高速增长的时代正在谢幕,未来将进入强者恒强、市场份额向龙头企业集中的新时代。

河南建业地产股份有限公司董事长胡葆森指出,房地产CR5(前五强销售额/全国新建商品房销售额)从2007年的4.5%已提升至2013年的8.7%,反映的就是这一趋势。在这样的大趋势下,小型房企的成长和生存空间势必越来越有限,中小房企或将面临更为严峻的生存危机。

胡葆森的观点得到住建部政策研究中心主任秦虹的赞同。她表示,从2014年开始,房地产业的增速很难再保持两位数以上,今后增长速度将会逐年下降,2014年的房地产市场将分化非常明显。房地产企业不能够再沿用过去传统的住宅开发模式,未来中国高速增长的消费将会改变很多中小城市的区位价值,未来房地产市场格局也将相应发生大的改变,房地产企业应该抓住结构性机会。

从前述两位业内专家的话不难看出,中小房企在这一万亿市场中的逐利将更显艰难。根据海通证券的测算,目前房地产市场对GDP增长的贡献正逐步走向平衡。与过去十年需求与供给的“喇叭状缺口”相比,目前这一缺口正处于收敛过程。未来房地产市场将进入更为细分的时代,这也意味着简单的土地价值创造将面临挑战,以往圈地待涨的商业模式或被改写。

2010-2013年间,地价和房价复合增速仅分别为5.84%和5.16%——长期大量持有土地等待价值提升的时代已经逐步过去。伴随土地价值链的逐步平缓,从成熟国家的实际经验判断,房地产金融和房地产服务产业链有望成为地产价值创造的新环节。

那么,什么是房地产服务产业链呢?海通证券涂力磊将其分为四大部分,包括城市配套、房地产金融、中介服务和物业服务。在此基础上,房地产服务产业链还可以进一步细分,如专职做好城市配套服务商,包括智慧社区、公共服务(物流地产、医疗地产、养老地产等),还有以解决就业为主的产业地产。

按照涂力磊的调研判断,国内的房地产业走过“简单粗暴”的圈地运动后,房地产服务产业链有望逐步崛起。2012年,美国房地产开发、房地产服务、房地产经纪业务收入占比分别为38%、42%和20%;而我国对应的这组数据分别是87%、11%和2%。换句话说,美国房地产服务业务收入占比达62%,而我国仅为13%,未来发展空间十分巨大。

当前,一些嗅觉灵敏的房企已开始在房地产服务业上投石问路。如华夏幸福自称秉承“推动中国产业升级”的伟大使命,坚持“打造产业新城,建设幸福城市”的发展战略,努力使所开发的区域“经济发展、社会和谐、人民幸福”,致力于成为引领全球产业升级与城市发展的产业新城运营商。

但是更多的房企则将医疗服务作为自己在房地产服务产业链上的延伸,医疗行业由于毛利率高、现金流充沛等诸多优势,正成为不少房企转型探索的新领域。如凤凰股份决定投资5亿元成立专业的养老产业公司,致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。运盛实业则下决心做大做强医疗服务产业,同时辐射可穿戴医疗、养老康复等领域。世荣兆业则介入医疗器械生产业务,同时涉足横琴新区的医院项目。此外,华业地产也正在尝试转型养老和医院等行业,已设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司,负责公司养老事业运营与管理。

中国证券报记者的调研信息显示,在医疗领域有想法的房企绝不止上述公司。

世荣兆业的启示

“作为小型房企,转型得越早,越有望重生。”国信证券研究员区瑞明表示,世荣兆业选择向医疗服务领域延伸是个明智的选择,可看作是中小房企产业链延伸的一块模板。

在登陆A股的144家房企中,若按照“营业收入和销售商品与劳务收到的现金”进行排序,世荣兆业仅分别位列96位和89位。在未来行业集中度提升的趋势下,公司并无优势与全国及区域龙头抗衡,若继续以地产为主业,发展空间毫无疑问将面临龙头房企的挤压。

世荣兆业6月23日晚间发布公告表示将“曲线跨界”进入医疗服务行业。区瑞明认为这一延伸途径靠谱。本次“跨界”中,世荣兆业全资子公司世荣投资拟出资1000万元,通过增资方式取得珠海至和置业投资有限公司(简称“至和置业”)81%股权,从而获得“横琴国际生命科学中心”项目的投资、开发及经营权利。未来至和置业将根据需要引进新的投资者,但世荣投资将依然保持控股股东地位。

至和置业成立于2014年2月,注册资本10万元,现有2名股东:珠海至和投资管理有限责任公司持有至和置业90%股权,栗振华持有至和置业10%股权。

至和置业已于2014年5月与珠海市横琴新区管理委员会、广州医科大学附属第一医院,就投资建设“横琴国际生命科学中心”项目签订了《战略合作框架协议》。“横琴国际生命科学中心”项目位于国家级新区横琴新区,规划用地面积约20万平方米,计容建筑面积约40万平方米。项目内容主要包括:投资一所三级甲等综合医院,配套病床数不少于1000张,以满足本区域居民医疗保障及高端国际医疗服务的需求;建设先进的智能健康疗养康复中心,以粤、港、澳三地人口为主要服务对象,配备包括智能设备中心、健康云、多组学监测中心、养生调理中心、美容抗衰老中心等在内的智能化健康疗养康复服务;引进国内外最先进的基因研究机构,设立临床基因研发和检测中心,为境内外客户提供基因检测、基因干预、基因治疗等应用服务;开发医学研究中心、国际交流与会议中心等商业服务配套设施。

“世荣兆业通过横琴国际生命科学中心开始涉足医疗健康产业,是公司实施多元化战略转型的第一步,公司未来转型的主攻方向依然是医疗健康产业。”区瑞明解释称,预计医疗产业将成为公司重要的盈利增长点,公司的市值管理能力也将得以大幅提升。

此外,世荣兆业土地储备丰富,在珠海的可售建筑面积就超过300万平米,90%尚未开发且地价十分低廉,楼面地价大约100元/平米,即使考虑土地硬化成本,也仅为300-500元/平米。区瑞明认为,在公司向医疗、健康产业转型的过程中,公司可采取出售上述优质土地储备项目股权或抵押等方式获取转型所必需的资金,可以为转型提供充分的“子弹”。

世荣兆业在企业规模、转型之路、可流通筹码方面,与牛股“宜华地产”有很多相似之处:企业规模在行业中均较小,过往业绩不稳定,并没有享受到房地产行业盛宴;在本轮房企转型的浪潮中,实施转型态度都较为坚决。

在调结构、转变经济增长方式的背景下,传统行业中的上市企业实施转型,较容易触发二级市场行情。世荣兆业6月23日发布公告至7月31日,股价已经上涨30%。区瑞明认为,对房企转型的“追捧”正成为当下A股投资的一大热点。

例如:新华联 ,今年以来实施转型,在公告于韩国涉足娱乐地产后,股价最大涨幅高达47%;世联行 ,实施祥云战略、布局大数据以来,股价从最低点一路上涨,最高时累计收益超过37%;凤凰股份,自去年10月23日发布涉足养老领域公告后,截至3月3日,累计收益达77.8%;莱茵置业 ,在宣布收购洛克能源公司进军新能源领域后,股价最高收益达45%。

错位竞争走“专科”道路

房企将产业链延伸至医疗服务领域,简而言之就是经营民营医院。

南京中医药大学熊季霞教授指出,我国的医疗消费市场是一个不断扩张、潜力巨大的市场,医疗消费的不断增长为医院的发展提供了巨大的市场空间。而且,我国医疗服务市场的逐步放开,使得民营医院有望从中分得一定市场份额。尤其是具有专科特色优势的民营医院,迎合了部分城市富裕人口的医疗需求,有望得到较快发展。国家医疗服务体系分类管理和改革措施,鼓励民营医院参与市场竞争,为拥有医疗服务优势的民营医院创造了良好的发展条件。

“当前发展民营营利性医院机遇难得,前景看好,当然也有一定风险,发展专科特色医院可以说是房地产企业转型的最佳途径。”熊季霞表示,在当前公立医院几乎垄断国内医疗市场的现状下,房地产企业依靠强大的资金支持,采取“错位竞争”方式,走“大专科、小综合”道路,成长会较为迅速。

目前,公立医院多采用“小专科、大综合”的模式,加之老百姓看病首选公立医院,因此造成公立医院的医疗资源处于极度紧张状态,往往难以满足老百姓看病需要。为避免与公立医院的正面交锋,民营医院可采取“错位竞争”的方式,大力发展公办医院较为薄弱的专科,如耳鼻喉专科、骨科、乳腺专科、皮肤病专科、肿瘤专科等,有望实现“后来居上”。

熊季霞表示,走专科路线不仅符合市场定位,也是国家政策的题中之意。民营医院的主要功能是满足社会不同层次患者的医疗需求,增加就医选择。所以,政府不鼓励发展“小而全”的民营医院,而是鼓励发展规模较大或是一些专科特色明显,可以满足百姓需要的医院。

从中国各大城市目前医院布局的情况来看,综合型医院占了大部分。经过几十年发展的公立医院科室齐全、综合实力雄厚,民营医院很难与其正面竞争。此外,综合型营利性医院目前医疗服务价格要明显高于非营利性医院,病人可能更多选择费用较低的非营利性医院就诊。这样,投资经营综合型医院有可能会面临市场危机,投资风险大。因此,发展民营医疗机构要向专科医院和特色方面发展,只有集中力量发展专科,才能形成竞争优势 。投资方要尽可能号准需求“脉搏”,把资金投到短缺项目上,不宜搞“小而全”,以减少医疗市场恶性竞争,避免资源浪费。

白云心理医院院长王德民为转型房企支了另一招。王德民说,房企资金实力雄厚,在发展专科医院的同时,一定要走连锁化、规模化经营之路。“目前国内有大量专科医院在低水平上徘徊,与大型三甲医院相比,专科医院的技术创新能力还比较弱,大部分专科医院只局限在常见病、多发病和个别疑难病症的治疗上,而集团化经营,规模化经营就恰恰解决了以上的问题,如我们白云心理医院的专业团队甚至比某些大医院更具规模,也有自己的一套管理模式,在这样的基础下打造诚信品牌,更易赢得患者信任。”王德民说。(源于中研网)

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