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秦虹:房地产市场下步走势怎样

8月6日,由新世界中国地产、万科集团联合主办的“重新城市对话未来--中央别墅区新十年区域发展论坛”,在北京香港马会会所隆重举办。

8月6日,由新世界中国地产、万科集团联合主办的“重新城市对话未来--中央别墅区新十年区域发展论坛”,在北京香港马会会所隆重举办。论坛现场,住建部研究中心主任秦虹、北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志、北京规划学会秘书长高毅存以及企业代表新世界地产中国北京常务副总理邱国兆、万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆、KLPS侨乐物业集团董事文文蔚齐聚一堂,分别对中央别墅区新十年发展与御河板块价值升级等问题,进行了深度剖析。

以下为秦虹发言实录:

秦虹:更正一下长盛的介绍,让我来讲的是全国房地产以及高端住宅市场的趋势,因为我们有北京市的领导在这儿、协会的领导在这儿,所以我对北京市为端的没有调查、没有发言权,我研究的是全国更加宏观的。

今天的发言主要是围绕着两个主题来讲:

第一,全国房地产市场下一步的走势我们怎么判断;

第二,高端市场这样一个又细分的一个市场我们是怎么看待的。

首先,看看全国的房地产市场总体的情况。

大家都非常关心房地产未来的走势,以及今年到底房地产会怎么样,到底会崩盘、会暴跌,还是会形势发生逆转,还是会上升,等等。为了回答这样一个问题,我确实跑了很多地方,东北、西北、中南、华东、华中,我都去了,去了很多地方,总的感觉,全国的房地产市场差异非常大。

比如我昨天是从河南回来,河南郑州问房地局的局长,我说你们市场情况高低怎么样?他说,我们郑州市核心区今年上半年商品房的成交并不理想,大概负增长10%左右,但是离开核心区之外的地方,今年上半年商品房销售面积同比增长了44%,就是不但全国差别大,就是一个城市不同的区域差别也特别大。所以总而言之,今年房地产市场的确是分化比较明显,这个分化不是说一二线城市一定好、三四线城市一定不好,就是一二线城市本身也在分化、三四线城市本身也在分化。

我6月份的时候到安徽去调研,一个省绝大多数都是三四线城市,但是皖北房地产市场一片好,皖南一片坏,皖北商品房销售面积同比增长了48%,但是皖南马鞍山、铜陵、芜湖,商品房销售面积增长负10%左右,所以今年市场到底是好还是坏,我没有办法用一个词来形容它,我们只能说分化。坏的地方不代表全国,好的地方也不代表全国,差别特别大。

上半年全国商品房销售面积、销售额都出现了负增长6%的情况下,怎么判断下半年房地产市场的走势?其实房地产市场的走势是非常难判断的,因为房地产本身有双重属性,一方面,有使用属性,买来房子都是为了用、为了住,另外一方面,有很强的资产属性,任何一个家庭买房子都是家里最大的资产。而中国,我们对房地产,我们广大的民众对房地产的资产属性看的非常重,所以这个市场要么需求集中观望,要么需求集中释放,所以就导致了需求的大起大落,我们过去价格大起大落的情况不是特别多,但是需求的大起大落还是经常会发生的,所以市场是比较难判断的。尽管难判断我也想借这个机会大胆的谈谈自己对下半年房地产市场的看法。

  我个人认为,下半年房地产市场的总体情况,全国的情况应该好于上半年,为什么呢?我分析了有五大理由,我的判断依据有五点:

第一个依据,就是基数。大家看这个图,去年上半年到今年上半年,每个月累计数,商品房销售面积和销售额,我们可以去年的年头增长基数非常高,最高的时候商品房销售面积的增长速度是46%,是有房地产市场史以来第二个增长高年,我们最高的一次增长高年是2009年,曾经达到49%,去年上半年增长速度非常高,最高的时候达到46%,在这样一个高增长的情况下,今年上半年同期和去年上半年同期相比很难很难超过去年的同期。

所以我们看到的是,今年上半年虽然全国商品房销售面积和销售额都是负增长,但是如果比过去几年里面销售总量来看,今年上半年卖的房子仅仅低于去年同期,而高于出了去年同期之外的任何一年的同期。实际上今年上半年我们房子销售面积的总量是房地产市场发展以来的第二个高年,所以不能说今年上半年市场非常的低迷和萧条。而去年的增长走势来看,是前高后低,上半年高、下半年低,也就决定了房地产市场走势基数的影响就会上半年比较差,因为去年下半年基数低了,对房地产市场今年下半年的影响就会发生变化,所以第一个,我们认为上半年比下半年好,这是一个技术性的判断,谁都可以判断,去年前高后低,今年有可能是前低后高,这是第一个依据,基数。

第二个依据,我认为是个贷政策。今年上半年房地产销售大家多说不尽如人意,一个很重要的原因还是个贷今年上半年收的非常紧,不但成本提高,没有过去的优惠了,贷款利率普遍上升10%、15%,最高的上升到30%,更重要的是额度也明显的收缩了,很多地方房子卖出去3个月、5个月、6个月都拿不到贷款,已经开始出现因为签了合同四五个月拿不到贷款退房了,不买了。

下半年我认为个贷的环境会好于上半年,大家知道我们从2011年“国八条”以来,政府一直投资性需求,现在市场上主体买房人谁在买,主要是自住性的,包括一次买房的刚性需求,也包括改善性需求。对于第一次买房的刚性需求来讲,如果没有贷款的支持他们很难实现购房的愿望,而下半年如果个贷环境比上半年好,我们认为对市场的影响来讲也是下半年会好于上半年。

第三个依据,我认为是开发企业实事求是的价格策略也会带动销售。我最近跑了这些地方,跑了很多楼房,我看到了排除那些假的降价促销,就是把一些边边角角本来就卖不出去价格的房子拿出来做特价房,没有人买之外,真正好房子的价格促销策略还是非常有效的。现在的开发企业整体层面差别也很大,但是整体开发企业资金是偏紧的,虽然大企业还是比较好,但是很多种小企业,还有一些中等的企业,资金压力是比较大,他采取了实事求是的价格策略,对促进销售还是有帮助的。新入市楼盘的价格现在看也不可能定的太高,也是比较实事求是的,所以我说价格策略是有效的。

第四个依据,下半年的供应量会上升。为什么判断下半年供应量会大于上半年呢?是因为去年的新开工增长非常好,去年的新开工增长好导致今年下半年陆续上市的项目会增多,我始终认为供给能够带动销售、供给能够促进销售,有的时候一些比较好的楼盘、一些有品牌的楼盘上市会带动需求、会带动销售的,所以下半年的供应量会大于上半年,不一定就一定卖不出去房,反而有可能会创造一些需求、会带动一些需求,因为居民选房的房源选择就多了,更适合自己的产品出现的可能性就大了,是有可能带动销售的。

第五个依据,地方政策的调整。所以这里我不想对地方政府他的调整对还是不对、好还是不好做评价,我只是客观的讲,地方政府现在的这样一些调整政策,实际客观上我认为是为购房者创造了更宽松的购房环境,你不管他好还是不好、对还是不对,我们不说这个,我们就说他客观会起到什么样的作用。很多人讲,地方政府现在就是放限购,就是出这些政策,不会有人买房,我不认同这个判断,我认为现在地方政府的这样一些政策的调整实际上是创造了更加宽松的购房环境,对销售一定是有利的,可能在一个星期内、一个月内看不到变化,但是房地产这个事情,无论开发企业拿地盖房,还是老百姓买房,都是一个中长期的事情,不是一个短期行为,是一个考虑中长期的问题。

所以地方政府政策的调整,我认为创造了更宽松的购房环境,除了房地产本身的行业政策之外,还也一些进城落户的政策,最近国家出的这些户口调整的政策等等,其实都是对房地产市场的购房环境创造了更宽松的余地,所以我们讲这个政策调整对房地产市场我不认为没有作用,我认为还是有作用的。

归纳起来,由于以上五点我的判断,我认为下半年房地产市场应该比上半年好。

当然,大家说你说比上半年好,会不会比去年更好?这个事情我不敢这样判断,为什么?因为2013年是全国商品房销售的一个高增长年,是个大年,全年商品房销售面积达到13亿平方米,全年的商品房销售面积的增长速度达到17%,绝对量和增长速度都是非常高。今年能不能再创新高?我觉得是有难度的。所以总体来讲,下半年我认为有可能会好于上半年,但是是不是一定他的增长超过了去年,我觉得还是非常非常困难的。这是我们对全国房地产市场的情况以及未来下半年的走势的一个判断,这是回答大家所关心的第一个问题。

  第二个问题,关于全国的高端住宅市场的情况。

从几个角度来讲,首先从供给的角度来讲,高端住宅,包括别墅,今天讨论中央别墅区,围绕今天的主题别墅等等这些高端住宅,它是一个小众化产品,从供给的角度来讲,总量是少的,这几年它的总量在整个房子的供应量里是逐步下降的。大家看,这是国家统计局的数字,从2008年以来,别墅以及高档公寓投资所占住宅投资的比重,从2008年的9%降到2014年6月份的6.1%,投资占的比重实际这几年是逐渐下降的,从供应角度来讲。

从竣工的角度来讲,也可以看到,这是2010年的数字,现在也差不多,整个房地产的竣工里面在2010年的时候80.6%竣工的是住宅,办公楼占2.3%,商业用房占10.5%,其他的各类房地产占6.6%。在80.6%的住宅产品里面,普通住宅占到了89%,就是90%左右都是普通住宅,当年经济适用住房和别墅高档公寓各占5%。所以是一个小众化产品,从供应量上来讲,量很少,量并不多,而且这几年的量还在下降,当然和我们土地政策有很大的关系。比如说我们2004年之后,独立的独栋别墅的用地就已经不再审批了,国家主要在支持中小户型的商品房用地的供给,优先保障保障性住房的用地,这有很大的关系。所以总的来讲,高端别墅是个小众市场,供应量是不多的,是非常小的。

从需求上来看,北、上、广、深,集中了一套住宅在千万以上的住宅需求。单从别墅上来看,其他的二线城市、三线城市都有,但是他的总价相对比较低,没有多少钱,可能就几百万一套,但是真正咱们说属于高端住宅的,咱们得有一个标准吧,这个标准是什么呢?我想如果拿一千万以上算高端来算的话,可能主要集中在北、上、广、深四个一线城市,其他的城市千万以上的高端住宅量很少,几乎没有。四个一线城市来看,需求确是在明显增长,前几年是相对比较稳定,2012年之前房地产市场大跌他的需求跌的也不多,房地产大涨他的需求也不大涨,他保持比较稳定。2013年,北京、上海、深圳千万以上的高端住宅需求量相对来说增长比较明显。尽管相对增长比较明显,但是他的确在整个住房市场上所占的比重仍然是非常小的,北京千万级以上的住宅占到整个房屋成交套数大概3%都不到,上海3.3%,广州、深圳更是在1%左右,量是相对比较少的,是个小众化产品,不是个大众产品。

所以供应量这几年量不大,在减少,需求还相反特别是今年上半年,高端住宅市场成交,不光是新房,我前面讲的都是新房数据,二手房市场我们看到的,一个是比较稳定,另外,6月份高端住宅成交量上升相对来说还比较明显,也反映了这个市场上一定的预期。

这是我截了别人的图看了一下,这个数字我没有计算过,但是可能差不多,整个千万级以上的住宅在过去几年来看,一千万到两千万质监站的需求相对比较大,80%左右,80%以上,两千万以上的到五千万的占比相对是比较低的,这是从需求上来讲。

从品质上来讲,我认为高端住宅市场应该和大众住宅市场有明显的不同,主要体现在以下四个方面,要不然不能体现你的高端性。

第一,规划设计的独特性。建筑的尺度,储藏的空间,服务用房的配置,都应该比大众住宅考虑的更加周全,就是高端住宅应该在规划设计上独特性应该有优势。为什么要把这个问题放在第一位来讲呢?因为中国的住宅在过去最大的一个缺陷,就是你规划设计的功能其实和用户的需求来讲有很大的差距,有很多房子大而不大,可能面积很大,180平方米做两室两厅,你的房子怎么住啊。有的时候我们没有储藏空间,需要相应的一些服务用房的空间,浪费了很多的空间,我们在精细化设计上,我觉得规划设计的独特性应该放在首位,让人觉得这个房子用起来舒服,不仅仅是体现怎么豪华,我觉得更是尊重人的体验,这个很重要。

第二,选址、配套的稀缺性。主要体现在位置和环境上,如果我们的高端住宅不是在一个相对,位置不是指比较热闹的地方,在整个区域里面位置相对比较方便,位置比较好,周边的环境有独特性,有山、有水,或者临近大的交通枢纽,这里面应该有他一定的稀缺性,不是什么地方都适合盖高端住宅的,一定要体现他环境和位置的稀缺性。

第三,建造品质的优良性。高端住宅我始终觉得不应该只体现在面积的大小上,不仅仅是买了一个面积,而没有它的优良品质,优良品质应该是质量上乘、选材有品位,包括运用最先进的一些科学技术,这些都很重要。另外,我觉得它和大众住宅不同,就是它居住服务的高端性,优良的物业管理,维护房屋的品质始终保持在高端水平,这个很重要。如果没有这样一些要素来体现,我觉得只是面积大就不能够和大众住宅有任何的区别。

其实坦率的讲,我认为做高端住宅不是所有企业都能做得出来的,做高端住宅的企业应该有他的传统。另外,必须要有丰富的经验。从中国房地产企业的结构上来看,我们70%以上的企业都是三级以下的中小企业,做大众住宅的经验可能相对比较多一点,但是我认为真正有一些高端的企业资质水平比较高,承担的工程项目比重比较多,开发的历史比较悠久,能力实力比较强的企业,他比较适合做高端住宅,否则你做的住宅是不是高端,所以从品质上来讲,我觉得我们的高端住宅量虽然无少,但是在品质方面我们有空间,我们不能够降低。

从未来的趋势上来看,我们过去中国的房地产市场建别墅的历史也不短了,光我们顺义的中央别墅区就已经开始了第三个十年,就说明它的历史也不是很短了。但是我在想,未来到底什么人需要别墅?我们未来需要别墅的人群是什么?需要高端住宅的人群是什么?未来和今后和过去可能会有所差别,过去比较集中了一些单纯的高收入阶层,这个单纯高收入阶层可能更多的还体现在一些,像我们长盛这个年龄的70后这帮企业主、创业者、白领、国外高端的职业经理人等等,他们能买得起豪宅、能买得起高端住宅、能买得起别墅,但是未来我想不要忽视了中国上个世纪60年代初出生高峰的那一代人,他们在经历了中国改革开放30年这群人群之后,他们对未来高端住宅的需求。

这部分人的需求和现在年轻人的需求有什么不同呢,第一,他可能年龄比较大,第二,他可能是独生子女,孩子不一定在身边,他们的需求是什么,我觉得是值得需要研究的,富裕的阶层今后不一定都是那些年轻创业有为的一些人,可能还积攒了一群有长期积蓄的,但是他们未来和养老需求相结合的一些新型的群体,不要忽略这部分群体。

我始终认为支撑房地产市场的两类需求是不可忽视的,哪两类需求呢?一个是,谁最需要房子;第二,谁最有能力买房。这两个需求是市场永远不可忽视的,在市场好的时候,房地产市场上涨10%、20%的时候,各类需求都很旺盛,体现不出来,一旦市场下行的时候,支撑这个市场的就是这两类需求,一类是最需要房子的那部分人,第二类是最有能力买房的那部分人,所以我想,这两类需求是市场的主体。我们开发企业现在都很有经验,我们在做房地产开发的时候都是坚持多元化的原则,多元化的原则其中一个多元化就是要在产品供应商体现你的多元化,在产品供应上多元化里面不要忽视了这两类需求,就是最需要房子的人和最有能力买房的人。

所以我们认为,像北京、上海等四个一线城市,包括其他的一些城市,都应该属于明星城市,明星城市的房地产市场和一般城市的房地产市场是有差异性的,我们也很希望这些明星城市的房地产更能够体现出他的品质、品位,能够发展的更健康,能创造出更好的百年的建筑建筑能够流传于世。

以上是我对全国房地产总体的形势以及高端市场的粗浅认识和大家做交流,谨供大家参考(源于地产杂志)

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