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专家称:给房地产市场自我调节的机会

始于2013年下半年的房地产市场调整,延续到2014年成为了一种趋势。

始于2013年下半年的房地产市场调整,延续到2014年成为了一种趋势。尽管今年5月份以来除了几个重点城市外,大部分城市取消了限购,部分省市还对购房进行税费补贴,放松住房公积金政策,放宽落户政策,一些地方允许甚至鼓励地方政府回购商品房用于保障性房源,各地简化了开发商行政审批程序、降低相关费用,一些地方还出现了限贷放松的信号,出现了利率优惠,地方政府托市意图十分明显,但市场表现依然无情,房地产商和地方政府所期望的量增价升的良好局面并没有出现,房地产市场的调整进一步加深。

市场之所以对政策放松并未作出积极响应,原因就在于房地产市场在经历了长期的粗放式高增长后,面临着“退烧”调整的要求,这是市场正常的回归过程,是市场规律使然,而非政策调控的结果。即使央行现在放宽货币政策,降低利息,也不会取得很大的效果。对此,专家学者和房地产业内从业者普遍的共识是“房地产市场并不需要地方政府如此积极的拯救”,相反,提前松绑限购等举措很可能让房地产市场增加寻找方向的难度,失去自我调节的机会,积累更大的风险。

未来房地产行业如何发展?专家强调,对房企而言,把握调整时机,主动降价,提升服务和项目品质、注重基础设施配套,是在竞争中胜出的必由之路。

房地产市场需要一次自我调节的机会,这种调节并不单单是指供求关系的调整、区域性的调整,也包括产业内部优胜劣汰、兼并重组的调整。谁能够在优胜劣汰中胜出?专家给出的忠告是,房地产企业要结合政策导向,提升品质,开展多元化经营与服务,真正开发那些符合市场需求的产品;同时在产品定价上,要坚持合理定价,努力提高产品的性价比。过去,在房地产大干快上的时期,很多房地产企业不用精心做产品就能赚大钱,这样的时代已经过去了,未来房地产需要专业开发,物业品质需要专业升级。房地产商要做专、做精、做好、做专业,从质量、服务的角度去做,这才是一个市场应该有的正常状态。中国房地产业协会名誉副会长朱中一建议,不论是行业还是企业,都应该从过去注重数量发展,转移到有效益的增长和品质的提升方面,注意开发绿色、低碳、环保的产品。

专家委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为,国家经济要回归新常态,找到新的均衡点,房地产行业也应该适应经济新常态,找到自己新的均衡点。在新常态下,房地产行业的价值链正在重构。在这个过程中,前期的产品调研、产品的设计,后期的物业管理、金融的运作等方面显得更为重要。而熟悉并适应这个新常态的企业将在竞争中占有先机。

对于目前的高库存,主动降价跑量仍然是最有效的方法。调查显示,开发商的定价和推盘力度仍将是影响房地产销量的关键因素。目前,尽管市场上降价声一片,然而事实上,市场并未出现全面性降价,除了一些严重供过于求的城市外,多数城市楼市的降价还主要集中在城市偏远地区、配套设施不完备的楼盘,实际降价幅度有限。相当多的城市楼市还处于观望期、僵持阶段。“不怕涨不怕跌就怕没有量”,在房地产市场中这句话同样适用,成交低迷对房地产市场的杀伤力同样不可小觑,所以一些房地产企业赌政策全面放开,像过去一样托市,期待房地产市场再来一次价升量增的的心态不可取,只会让自己坐失时机。

专家委员会委员、交通银行首席经济学家连平认为,房产市场短期继续下行态势已经十分明朗,今年下半年还会处在这样一个过程当中。只有当库存得到一定程度的消化后,改善性需求才会开始持续出现,刚需也会集中释放。

而在房地产市场的调整中,政策应该在加强市场调节的导向作用,防止楼市暴涨暴跌上着力。其中深化包括土地、财税和金融体制的改革,以及与房地产市场运行相配套的地产税制改革最受专家的推崇。专家普遍建议政府必须拿出改革攻坚的勇气,超脱利益掣肘,切实推进改革。只有建立有长效机制保障的市场,在房地产调控方面加强市场调节的导向作用,才能挤破房地产市场的泡沫,保证房地产市场健康平稳发展。“这个过程最忌匆忙出台救市政策,中央政府没有表态就是表态,要让市场自己找到方向”,专家委员会委员、银河证券经济学家左小蕾说。

本文来源:金融时报
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