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华东楼市面巨大压力 预示房地产市场长期拐点来临

根据2014年中报,招商地产和金地集团在华东的毛利率均不到15%,房企在该区域的销售贡献率普遍较低。

“我们温州公司总经理已经离职了,由别的地区领导接任。”一家总部位于华南的大型地产商内部人士透露,由于销售业绩不理想,该公司当地负责人近期被迫“引咎辞职”。

根据2014年中报,招商地产和金地集团在华东的毛利率均不到15%,房企在该区域的销售贡献率普遍较低。

为什么华东的表现尤差?该区域楼市的表现,是否是房地产市场进入长期调整的预演?

华东项目利润率堪忧

华东历来是房地产企业的销售重镇。数据显示,2014年上半年,从TOP50房企销售金额贡献率看,整个华东是第一销售主力区,销售占比为30.6%。

然而,部分城市出现了一些刺眼数字。

数据显示,进入4月以来,杭州的去化周期陡升至20个月以上,并持续攀升,随后几个月的去化时间比去年的平均水平翻了一倍;情况类似的还有常州、宁波等地。

在去化压力下,杭州率先祭出了降价的大旗。数据显示,杭州5至7月房价环比跌幅达到5.7%,高居首位,宁波为3.6%,上海为2.4%。

降价策略的影响在近日陆续发布的房企中期业绩中得到部分反映。

项目主要集中在长三角地区的绿城集团(绿城阳光公馆 (论坛) 绿城百合公寓 (论坛)),上半年净利润同比下跌67%,毛利率则由去年同期的29.7%降至24%。

总部在杭州的滨江集团,上半年各项财务指标大幅下降,营业利润和净利润的跌幅均在50%以上。

全国性布局的房企也纷纷折戟华东。据2014年半年报显示,招商地产在长三角地区的毛利率仅为11%,远低于在环渤海地区的44%,珠三角地区的30%。

金地集团在华东地区的销售收入贡献占总额的30.86%,但毛利贡献仅占21.14%,毛利率约为15%。

降价是导致毛利率下降的原因之一,另一原因则是高昂的地价。正如绿城在中报中解释,毛利率的下降主要是结算收入的楼盘大部分于2009年取得土地,土地成本偏高。

业内不愿透露姓名的分析人士指出,华东地区不少房企正处于快速成长期,拿地比较激进,对于后市调控预计不足,高价拿地后遭遇限购,整个区域市场都面临巨大压力,库存严重。

去年楼市再次高涨,长三角地区又出现一轮拿地热潮,仅9月5日一天,上海、杭州、苏州三地同时诞生地王。某机构房地产研究院研究员严跃进称,长三角的经济被房企所看好,市场预期推高了地价。

同策咨询研究总监张宏伟分析,楼市上行之时,资金充实的房企有了全国性布局的要求和实力。一些激进的企业高溢价拿地,试图通过高周转快速回笼资金。但这一如意算盘在2014年的楼市调整中被迫中断。

另有业内人士指出,地方政府在卖地上不遗余力。华东地区的地价上涨速度高于房价,使得房企的利润被吞噬。

同策咨询5月发布的《限购城市土地财政依赖度分析报告》显示,土地财政依赖度排名前12的城市中,华东地区占了一半,包括杭州(居于首位)、南京、合肥、徐州、宁波和温州。

本文来源:21世纪经济报道
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