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房地产调整切勿重走房地产救经济老路

近期,有关房地产信贷政策松绑的传闻甚嚣尘上,尽管几大行均未证实,但传闻反映出的救市冲动颇为真切。在经济增长乏力、“房地产财政”缩水的情况下,这种冲动不难理解。但需要注意的是,已经度过“黄金十年”的房地产业,已无力承担提振经济的“重任”。

近期,有关房地产信贷政策松绑的传闻甚嚣尘上,尽管几大行均未证实,但传闻反映出的救市冲动颇为真切。在经济增长乏力、“房地产财政”缩水的情况下,这种冲动不难理解。但需要注意的是,已经度过“黄金十年”的房地产业,已无力承担提振经济的“重任”。在调结构、去房地产化的重要阶段,切勿重走房地产救经济的老路。

对于信贷政策,部分地方政府公布了相关措施,挽救市场与提振信心的目的明显。在房地产发展史上,这一幕似曾相识。2008年,受多重因素影响,经济增速放缓、房地产市场低迷。从当年10月起,多个城市出台文件进行救市。10月22日,三部委发文指出,金融机构对居民首次购买住房提供贷款,贷款利率下限扩大为基准利率的0.7倍(原为0.8倍);最低首付款比例调整为20%。随后,房地产市场迅速升温。

如今的情形是,低迷的成交量似乎表明,只有信贷彻底松绑,才能激活房地产市场。那么,当前的房地产市场到底要不要救?

之所以有“救市”诉求,是因为房地产业对经济增长、地方财政等层面都有重要贡献。过去多年来,这种“支柱地位”得到充分体现。但在新形势下,有两个基本判断必须厘清。

第一,我国正处于“调结构”的重要阶段,“去房地产化”是调结构的重要目标之一。近年来,经济增长对房地产的依赖程度越来越高。在很多地方,土地出让收入和房地产相关税收占当地财政收入的一半以上。因此,避免房地产业继续“绑架”宏观经济,是未来的政策重要考量。

第二,度过“黄金十年”后,房地产业将告别高增长阶段。随着整体供需关系逆转和人均居住面积提高,房地产市场高速增长难以为继。近期以来,房地产投资增速连续多月低于固定资产投资增速,表明房地产业对经济增长的推动作用正在下滑,且这种趋势难以逆转。

基于这种判断,尽管多数从业者已习惯于“低迷期救市”的固有逻辑,但靠房地产救经济的老路显然走不通。

不过,在城镇化方兴未艾、房地产业仍承受政策高压、经济增长乏力的阶段,对房地产政策进行微调仍有必要。但这种调整不应以“救市”之名,而需站在维持市场平稳运行、推动经济健康增长的角度。

首先,房地产信贷政策有必要适度放松。在现有信贷政策下,首次置业需求和改善需求仍受诸多限制。引导合理需求释放,是房地产调控的目标之一。因此,适度放松信贷政策、降低购房杠杆,在现阶段颇有必要。

其次,避免地方救市行为“越线”。所谓“越线”,是指逾越土地、信贷等红线。在政策调整过程中,容易出现土地粗放利用、城市规模无序扩张、地方融资平台过度投资等乱象,对此需警惕并严格监管,避免市场非理性膨胀,并带来新的供应过剩和金融风险。

再次,加快建设房地产调控长效机制。加快完善住房供应体系、个人住房信息系统、不动产统一登记系统等建设,有助于维持市场平稳运行。在供需关系发生逆转、市场进入低速增长期的当下,这些长效机制的推出迫在眉睫。

最后,加快推进城镇化相关改革。城镇化不仅是我国经济增长的最大红利,同时是房地产业进入“白银时代”的重要背景。加快推进与城镇化相关的土地、户籍等制度改革,既能开启经济增长新动力,也有助消化房地产市场过剩库存,避免市场“硬着陆”。

本文来源:中国证券报
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