注册免费邮箱
新闻体育NBA娱乐财经股票汽车科技手机数码女人论坛视频旅游房产家居教育读书游戏微博彩票车险健康应用酒香

叶檀:取消限购与限贷都仍无法提振楼市信心!

9月22日,有传闻称首套房认定标准将放松将获得申万地产证实,四大行将出政策,放松首套房认定标准,只要房贷贷款余额还清都算首套房。据披露,9月19日,央行已召集各大行开会,透露这一想法,目前正在吹风阶段,预计该政策会较快出台。这一消息仍未得到最终确认。

9月22日,有传闻称首套房认定标准将放松将获得申万地产证实,四大行将出政策,放松首套房认定标准,只要房贷贷款余额还清都算首套房。据披露,9月19日,央行已召集各大行开会,透露这一想法,目前正在吹风阶段,预计该政策会较快出台。这一消息仍未得到最终确认。

到目前为止,房地产已基本取消限购,限贷逐步放松,呵护市场之意明显。但取消限购限贷,无法从根本上提振房地产市场。

取消限购是为了增加消费者,如果房地产收益预期上升,就是限购投资者也会打通关节进入市场,如果房地产预期收益下降或者风险不明朗,就是向全世界开放市场,也不会引来购房者。

本地居民在本地购房如果属于刚性需求,原本就不在限购之列,如果属于投资性需求,进入市场取决于投资性收益,由于房价环比下行,投资性需求收益率下降,还会面临有价无市兑现困难的风险。未来房产税、遗产税等,也是笼罩在投资者头上的阴云。

中国刚性需求以家庭户数为标准。5月14日召开的2014年国际家庭日中国纪念大会,国家卫生计生委副主任王培安在发布《中国家庭发展报告2014》时指出,中国家庭数量达4.3亿户,居世界之首,家庭规模日益小型化,平均家庭规模为3.02人。计划生育家庭成主体,目前有3亿户计划生育家庭,占全国家庭户总数的70%左右。如果4.3亿户每户拥有住房100平米,中国需要的刚性住房面积为430亿平米。

根据国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据,截至8月末,商品房待售面积5.616亿平方米,比7月末增加930万平方米。若按照今年前8月的销售速度,去化周期为10个月左右。最近两年多来,全国商品房待售面积增幅达到86.4%。这一数据是较为保守的数据,保障房、福利房纳入的不够。

住宅库存与刚性需求量相比,似乎不高。问题在于,如果人口不流动,刚性需求绝大部分被自有住房满足。西南财大经济学院院长甘犁课题组研究结果是住房拥有率高达89%,现有的房地产行业的产能,只需要它的三分之一,就能把这新增的需且给完全满足了。

只有两个办法可以解决库存难题,或者通过人口流动、城镇化等办法,创造刚性需求。比如,有人在老家某县城购入一套住宅,却在青岛长期工作,有可能在青岛再购入一套住宅。城镇化如果有1亿农民工朋友进城,假设全部需要在城市重新购房,需要3000万套住宅,这是很乐观的估计,如果人房分离只有研究的最高5.8%,那么我们只需要百万套住宅。难题在于,进入城市的农民朋友如果迄今仍未在城市购房,大部分属于较为贫困的群体,他们需要的是保障房,而无能力购买商品房。

还有一个办法是创造投资者,让中国百万个家庭财富在百万美元以上的家庭,源源不断地把钱砸到房地产市场,以前在温州、杭州、北京、上海等地我们看到过类似的盛况,也就是说,让房地产成为家庭最重要的投资品种。北京、上海等大城市,家庭资产中的70%到80%是住宅,正因为如此,所以这些城市的房价节节上升。

现在投资者还愿意继续购房投资吗?手上握有现金的人巧遇少数性价比较高的楼盘,可以购入。但整体而言,投资者购房看中的是房地产的投资收益。不要说现在没有限消限购,就是已经取消了限购,房地产价格能否涨过无风险收益率,都是个大问题。

以风险较低的银行理财产品作为无风险收益率标准,根据普益财富监测数据显示,截止9月20号,84家银行共发行了817款理财产品,保本浮动和保证收益型理财产品共199款,市场占比为24.36%;银行理财产品的平均预期收益率较上一期上升5个基点,至5.12%。无论如何,房地产投资收益应高于5.12%。但房价环比连续下跌。

银行房贷成本居高不下,按照融360网站的数据,最低的民生银行基准价打85折,首套房贷利率为5.57%,还有备注“近三个月内金融资产超过500万元的客户可以享受8.5折利率。这500万元并非存款,而是需要在民生银行购买相应金额的理财产品,理财产品的时间要求基本在6个月以上”,银行对于房地产的谨慎态度一望可知,如果贷款难利率高,房地产收益率不可能上升,投资者也就不可能入市。

要提振楼市信心,或者宣布房产税十年内不征收,或者大幅压低房贷利率,舍此,别无他途。

本文来源:网易房产
0人参与
下载网易新闻客户端
0人跟贴 | 0人参与
网友跟贴 0人跟贴 | 0人参与 | 手机发跟贴 | 注册

跟贴热词:

文明上网,登录发贴

网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网易立场。

瑞荷园Ⅱ期全明三室火爆认筹 12#楼紧急加推

楼盘名称所在区域当前价格

房产图集

邓浩志:楼市目前在筑底中 房价仍有调整空间

© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报