注册免费邮箱
新闻体育NBA娱乐财经股票汽车科技手机数码女人论坛视频旅游房产家居教育读书游戏微博彩票车险健康应用酒香

如何认识中国房地产市场

住房本来是私人物品,非公共物品,所有人通过住房市场解决居住问题,并没有什么不妥。但是,考虑到住房的价格高,可能超出部分人群,特别是最低收入者的承受能力(这个承受能力是租房的费用),政府处于公平考虑,也会为居民提供部分帮助。

住房本来是私人物品,非公共物品,所有人通过住房市场解决居住问题,并没有什么不妥。但是,考虑到住房的价格高,可能超出部分人群,特别是最低收入者的承受能力(这个承受能力是租房的费用),政府处于公平考虑,也会为居民提供部分帮助。提到这一点,人们经常说道美国、新加坡,以及香港地区政府为居民提供的住房服务。

新加坡是一个极端的情况,新加坡永久居民,80%以上的人,居住在政府提供的房子里,叫“组屋”。这个很让中国老百姓羡慕,于是,有人说,既然新加坡行,我们为什么就不行呢?我们真的不行。

新加坡是一个很小的国家,只有500多万人,而且是一个城市国家,新加坡又是发达国家,政府财力也很雄厚。在这个基础上,通过对有工作的人收取中央公积金的方式(相当于工资的35%,雇员雇主同时缴纳),筹集资金,再由国家免费提供土地,统一规划建设组屋。其实,也是羊毛出在羊身上,政府不过是提供了土地,减免了税收。政府为绝大部分人提供房子,也有集约利用极端宝贵的土地资源的意图。中国的情形,相去甚远。

中国政府也为解决居民住房问题想了很多办法,遗憾的是,并不十分成功。

中国也有公积金制度,在开始,只有那些在城里有户口,有正式工作,特别是在机关、国企和事业单位工作的人,才有公积金,个人从工资中拿出一部分,政府照个人缴纳的同样数额给予补助。后来,才逐步扩大到所有在职的人员。公积金的主要用于买购买或者大修住房。

公积金制度是缺乏效率的,一是有公积金的人,有固定工作,稳定收入,完全可以获得商业银行抵押贷款,由公积金提供更低利率的贷款没有必要;而那些真正需要优惠贷款的,恰好是那些没有公积金的人。二是,公积金源源不断缴进来,使用却有限,于是有大量的结余,是真正的浪费。更不用说,公积金中心,还养活着全国各地一大批没有效率的人。公积金也是不公平的,凭什么政府要补贴那些有固定工作和收入的人?以及,部分国企,给职工大量补贴公积金?现在需要考虑的是,取消公积金制度,把金融支持的角色,全部交给商业银行。

保障房制度,也经历了一个曲折的过程。开始,各地政府,大量建设经济适用房。所谓经济适用房,就是面积较小,内部设施也较为简单的房子。开始,地方政府认为,有钱人可以去市场买房子,也就是高价房,而最低收入者,可以租便宜的房子。那么,中间层,或者说“夹心层”,是最需要政府帮助的。很明显,政府的意图还是,有能力的人,还是拥有自己的房子。北京市第一个经济适用房小区,是著名的回龙观小区。后来,媒体调查发现,居住在回龙观的人,很多是开奔驰宝马的。后来,有关部门辩解说,住的时候并没有奔驰宝马,是住进去后才买的。这是在开玩笑了。

经济适用房的分配中,肯定会充满腐败。因为经济适用房是有产权,住满一定年限后可以出售的。而由于政府免费提供土地,又是面对中低收入者,是具有福利性质的住房,所以价格相当低,与市场价格差距巨大,再小的房子,也可通过出售获利几十万。

经济适用房只给那些具有资格的人,比如收入和人均居住面积低于一定水平等都有限制。但是,在收入来源多元化,没有建立起全国范围的严格的收入财产信息统计系统,难以查清一个人的收入和财产真实状况之下,在一个讲人情,讲关系的社会里,面对如此诱人的利益,怎么保证经济适用房的审查部门的工作人员,能秉公执法,严格把关呢?我凭什么给你经济适用房指标?除非你贿赂我,背后的交易和内幕,可想而知。比如2009年6月,武汉市举行经济适用房电视公开摇号,细心市民发现,摇中的6个号码的购房资格证明,编号居然是相连的号码。这就是著名的“武汉六连号事件”。此前,武汉在全国第一次通过电视直播摇号,被住建部称为“武汉模式”,这真是莫大的讽刺。还是2009年,河南郑州市须水镇西岗村,原本被划拨为建设经济适用房的土地上,竟然被开发商建起了12幢连体别墅。北京市,还出现大规模经适房出租的现象。我相信,这些丑闻,不过是冰山一角而已。

经适房的方向是错误的,夹心层,是不需要政府操心的,他们完全可以在市场上租房,居者有其屋的观念也是没有道理的,尽管你可以那么想,但是,凭什么政府要保证每个家庭都要拥有自己的房子?人们不能实现的想法多了。经适房虽然便宜,但是,以回龙观为例,面积却不小,100多平米很普遍,即使按照比市价低出售,一套也需要50多万。一个家庭,有50万的收入或者积蓄,难道还需要政府关照买房吗?!

部分央企,机关事业单位,为自己职工大量购房,一律冠以经适房名义,也让经适房变了味。

同样错误的政策,还有所谓的“两限房”,也就是限地价和限房价的房子,由政府地价供应土地,限制开发商利润,也是供给夹心层购买。其中的寻租行为和腐败,与经适房如出一辙。

应当建立专门的审计机构,对过往所有经适房和两限房的所有者进行重新甄别,并且禁止上市交易和出租,对存在舞弊行为的,可以追究其法律和经济责任。

为公平计,政府应该为最低收入者提供居住条件,注意不是房屋本身。最近几年,各地开始兴建廉租房和公租房等保障房,算是方向对头的。因为廉租房和公租房,都仅仅提供租赁,不是产权。但是即便如此,廉租房和公租房的面积,也要适当,只给那些最低收入者或者最贫困者,凡是能通过市场租赁者,一律交给租赁市场解决问题,毕竟,政府的钱,来自于税收,如果政府铺的摊子太大,将侵害其他人的利益,更要特别防止建设超大的,豪华的廉租房和公租房。据报道,上海等地,已经出现大量廉租房小区大量空置,无人申请的问题。一是因为租金不便宜,很多人现租赁价格低于廉租房的租金,二是地方太偏远,即使勉强去住,也不过是权宜之计。

建设保障房,国务院有一个从2010年起的五年建设3600万套的计划。问题是,建设保障房的资金,主要由地方政府筹措,地方政府的土地出让金虽然不少,也有规定,出让金要有部分资金用于保障房的建设,可是,地方政府没有积极性。保障房是个大概念,除了廉租房公租房,也包括棚户区改造、危旧房改造,安置房等等。尽管每年地方都完成了指标,但是,都有拼凑之嫌,真正增加的住房供给并不多。

保障房的分配,问题更大。跟经适房一样,因为缺乏准确信息,谁是真正需要保障房的人,难以甄别。真正的穷人,建再多房子,也轮不到他们。解决之道,必须是缩小保障房的规模,更严格的审核。

四、中国房地产有泡沫么

对中国房地产和高房价的担忧,还来来自对泡沫经济的恐慌。很多人喜欢拿日本上世纪90年代房地产泡沫破裂说事,将之与中国的情况作简单类比。比如日本经济80年代迅速成长,日本制造在世界大行其道,日元相应升值。东京等城市地价和房价飙升,日本政府采取了宽松的金融货币政策,然后在90年代,地产泡沫破裂,经济从此进入长期的下降通道。而中国制造正逢其时,人民币也在升值,金融危机之后,也采取了适度宽松的货币政策,北京、上海等城市的地价和房价,也出现了飙升的局面。一旦房价泡沫破裂,势必引发中国经济的长期衰退等等。

什么叫泡沫?资产的泡沫,简单说,就是资产价格中不能由实体经济解释的部分。日本的房地产有泡沫,包括日本学者在内的全世界经济学家公认的。日本有高新技术,很高的教育水平,日本人勤奋,是工作狂,日本人跟我们一样喜欢高储蓄,高投资,这些都促进了日本经济的增长和崛起。日本企业和个人,在赚了钱之后,除了买股票和地产,没什么可以投资的,与房地产价格一同飙升的还有股市的价格。那个时候,日本人在富裕起来后,第一次知道了除了实业,金融业可以赚钱,而且能更快地赚钱,企业也热衷于上市融资。

从17世纪第一次大泡沫事件,也就是著名的荷兰郁金香狂热,到19世纪的密西西比计划以及英国南海事件,泡沫都是起于一个动听的故事,或者发现新的能带来企业利润高增长的矿藏,有人带头进入,大量人群蜂拥跟随,始作俑者率先撤退,引起恐慌性跟风,泡沫破裂。日本90年代的房地产崩盘,虽然与前述的讲故事不同,但是,也有异曲同工之处,即没有实质性的支撑。

日本的城市化在70年代就完成了,东京等大城市的人口进出基本平衡。资产价格可以膨胀,这是正常的,但是,不可脱离实质需求太远,价格不断飙升之后,头脑清醒者,将选择离场,当离场者达到规模后,恐慌就会形成。没有了真实的购买者,只剩下急于出售者,市场必然崩溃。故事没人再相信了。

中国的房地产也有泡沫,特别是宽松的金融政策下。但是,中国不会出现日本式的房地产崩溃。因为中国的城市化刚刚完成50%,一般认为70%的时候,才算是基本完成,这还需要几十年的时间。城市化意味着,人群将从农村到城市,从小城市向中等城市,从中等城市到大城市,从所谓三线城市到二线城市,再到一线城市的迁移。人进城,就需要房子住。所以,中国的房地产,从长期看,还有坚实的购买支撑,即使讲故事,也会有人信。加之,前文提及的,中国人的文化中,有喜欢置业的基因。中国富人,平均拥有三套房子。这也是日本人和日本文化中,没有的。因此,按照传统的房地产价值与GDP之比(如日本在1992年房地产泡沫破裂时大约是1.5倍,也就是),或者房价收入比,简单套用中国,是太天真了。

也有人以美国2008年次贷危机进行关照,认为中国也将发生类似危机。中美的情况,差异甚大,美国的次贷危机,原因已经很明确。一是给毫无还贷能力的人贷款,二是以住房抵押贷款为基础,衍生出天量的金融产品,卖到全世界。维持这个游戏的基础,是美国房价的持续上涨。可是,天下没有不散的筵席,美国住房市场包括租赁市场发达,金融体系也是全世界最完善的。美国还有零首付,即使在次贷危机之后,还有零首付。美国的房子,也不贵,比如纽约的房子,就不如北京贵(二环以)。只要有固定的收入,借助银行支持,普通美国人都能买到自己的房子,如果没有买,那就是不想买或者根本无力买。次贷就是专门贷款给这些人,这是一定会出事的游戏。不过是因为华尔街的人太聪明了,他们会用各种公式、模型和一大堆专业术语,蒙骗普通投资者,当今时代,你不相信华尔街相信谁呢?

美国的房价2006年就呈现跌势,2007年和2008年下降更为剧烈。房价下跌,一切以此为依据的债券,就成了垃圾。雷曼兄弟这么大的投行,都倒闭了,几百家银行关了张,连花旗也差点倒闭。经济中出现巨大的流动性缺口,美国经济随之停滞,世界经济跟着遭殃。

中国银行[0.00% 资金 研报]对贷款人的审核是相当严苛的,在最宽松的时候,首付最低降到20%,根本没有零首付,只付最低首付的购房者仅仅占全部购房者的一个很小的比例,有四成人是付全款的。更重要的是,中国几乎没有以住房抵押贷款为依据的金融衍生品,按理说这是个缺憾,应该适度发展,搞些资产证券化。这倒不是说没有这个心,主要是没有这个专业能力吧。中国十分缺乏金融人才,国内的金融教育要落后美国至少二十年。

张五常教授2011年,在上海财经大学的一次演讲中,曾经说过一句话,是很有趣的,他说,中国的房地产有泡沫,不过这泡沫是钢做的。

中国的房地产价格的持续攀升,有中国特殊的政治经济体制原因,也有文化和心里因素的作用,不能因为日本、香港出现过房地产崩盘,就断言中国会重演这一幕。

中国房地产的前景

就短期看,中国部分城市房价高企的状况,还将持续相当长的时期。这个时期的长短,取决于政府财政制度,特别是税收制度的改革进程,取决于对于投资领域的对内开放程度。,也取决于经济结构的变化速度。如果土地财政继续,地方政府照旧追求GDP,而对民间资本投资领域还延续实质性的歧视制度,而以投资拉动经济增长的模式没有改观,高房价就不能降下来。上述制度不改,中国经济增长的引擎,就还是房地产,没有房地产的繁荣,上下游几十个产业的发展都将被掣肘。地产界著名领袖任志强先生曾戏言:没有房地产,就没有新中国。

但是,在长期,房地产将归于平稳发展的路径。因为中国的城市化终将完成,中国经济结构的改革,在内外压力之下,终将从投资过渡到以消费为主要拉动力量。那个时候,对房地产的供求将趋于均衡。在这个过程中,最需要防止的是大起大落,行政方法太过僵硬,还会伤及无辜,尽量避免,这不但包括行政限购,也包括建设保障房。

自房改以来,房地产对中国经济贡献卓著,房地产的繁荣改变了中国城乡的面貌。我们的一个基本结论,房地产业的繁荣,是房地产市场化的结果,市场化的方向,必须坚持。而房地产的乱象和不尽如意,都有不当行政干预的影子。房地产业本来并不特殊,政府在其中的过分作为使得房地产成了特使行业,并且政府还常常把矛盾集中于自己身上。当初决定房改的时候,就该果断退出市场,只做最小必要规模的保障房,而不是一面说要改革,一面又通过收取大量税费,土地出让金,以及容忍大量央企进入这个本来可以良好竞争的行业,容忍机关和国企为职工大量置业,政府实际上并没有退出,而长期留恋建设经适房,更是造成积重难返的局面。

房价要想回归正常,政府在其中的行为,首先要回归正常,这就是我们在房地产发展上的一个总体的结论。

本文来源:凤凰网
0人参与
下载网易新闻客户端
关键词阅读
48小时评论排行
0人跟贴 | 0人参与
网友跟贴 0人跟贴 | 0人参与 | 手机发跟贴 | 注册

跟贴热词:

文明上网,登录发贴

网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网易立场。

瑞荷园Ⅱ期全明三室火爆认筹 12#楼紧急加推

楼盘名称所在区域当前价格

房产图集

邓浩志:楼市目前在筑底中 房价仍有调整空间

© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报