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抑制大城市房价限购非长久之策

此番房价上涨,是在去年股市下行、货币宽松和国家主导去库存的综合作用下引发。去年上半年深圳、上海率先上涨,今年初一线城市加强限购后,资金迅速涌入库存不高且人口净流入的厦门、合肥、南京、苏州等二线城市。

与去年A股牛市引发“全民参与”一样,今年的大城市房地产市场,也成为了全民关注焦点。

此番房价上涨,是在去年股市下行、货币宽松和国家主导去库存的综合作用下引发。去年上半年深圳、上海率先上涨,今年初一线城市加强限购后,资金迅速涌入库存不高且人口净流入的厦门、合肥、南京、苏州等二线城市。

在房价轮番上涨之下,各大城市纷纷出台限购,一线城市外,南京、苏州等热点二线城市在近期重启了2014年左右已取消的限购政策。昨日,厦门、武汉这两个房价上涨过快的二线城市,也重启了限购。其中厦门国土局发布公告称,自9月5日起暂停三种类型居民家庭在厦门区域内购买144平方米及以下的普通商品住房。

二线城市重启房产限购的背景是近期房价的非理性上涨。国家统计局公布数据显示,7月合肥、厦门、南京3个二线城市新建住宅价格涨幅领跑,同比涨幅达到30%以上,环比涨幅达到3%甚至4%以上,而这样的涨幅,南京、厦门等城市已经持续十几个月。根据中国房价行情平台数据,7月厦门房价均价为32537元/平方米,高居全国第四。

按照国际惯例,房价收入比和租售比是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标。其中租售比指每平方米月租金与房价之间的比值,截至今年5月,房屋租赁回报周期最长的是厦门,租售比高达1∶756,也就是说,需要出租房屋756个月(约63年)才能收回购房的成本。

此背景下,在房价过热的二线城市重启限购、限贷,以遏制房价非理性上涨,就显得十分必要。同时,这也符合今年《政府工作报告》中所提出的:因城施策化解房地产库存,促进房地产市场平稳运行。

因为,大城市房价的非理性上涨,对中国经济和改革大局负面影响已十分明显。

首先,房地产市场热情重燃,不利于经济转型。今年上半年,全国房地产开发投资46631亿元,同比名义增长6.1%(扣除价格因素实际增长8.0%),与之相对应的是民间投资增速下滑,且民间投资增速上升的广东等地,亦主要流入房地产行业。而这对其他行业,尤其是制造业产生了挤出效应;且由于房地产再度造就的繁荣,延缓了中国结构性改革与经济转型。

其次,根据央行发布的信贷数据,7月份人民币贷款增加4636亿元,这其中住户部门贷款增加4575亿元,几乎全部来自房贷。房价上涨引发民众争先购房,一定程度上抑制了居民的消费需求。

再者,库存本已很低的大城市房价上涨和成交激增,对库存高企的三四线中小城市也构成不利影响。因为大城市房价较高,对于一般年轻工薪阶层而言,难以企及,此时大部分三四线城市父母则采取售出当地房产以驰援大城市首付,这就引发了强者愈强、弱者愈弱的马太效应。

当然,抑制大城市房价非理性上涨,单纯限购以抑制需求,非长久之策。还需多措并举形成合力,如对信贷增速过高需采取谨慎态度。大城市房价交替上涨,与货币供应宽松关系较大。正如全国人大财经委副主任委员吴晓灵所言,“货币供应过多了,不是带来物价的上涨,就是带来资产价格的上涨”。这在近期热点城市“地王”频现,提高房价上涨预期表现颇为明显。

此外,应拓宽居民正规投资渠道。如今,房地产外,居民主要投资为股市和理财产品,A股估值一直居高不下自不必言,理财产品则是富裕阶层的“嫁衣”,因为主要流向金融市场的结构性产品。

总之,遏制大城市房价非理性上涨重要性凸显,限购、限贷作为抑制需要的手段,十分必要。但维持房地产市场健康发展,还需多方发力,因为这关乎中国经济的转型大局。

本文来源:第一财经日报
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